فكرة شراء عقار مدر للدخل تُعد فكرة جاذبة، فمن لا يريد مصدر دخل يعطيه عوائد شهرية أو سنوية؟ وفي الوقت نفسه قد تكون النتيجة عكس ذلك، ويتحول العقار إلى بؤرة تكاليف لا تنتهي، أو على الأقل تأكل أغلب الهوامش الربحية. لمثل هذه الحالات كتبنا هذا المقال لتسليط الضوء على تجارب وخطوات عملية تساعدك في خفض تكاليف العقار، وإذا حدث ذلك فإن خفض التكاليف يقابله ارتفاع في هوامش الربح.
فكرة شراء عقار مدر للدخل تُعد فكرة جاذبة، فمن لا يريد مصدر دخل يعطيه عوائد شهرية أو سنوية؟ وفي الوقت نفسه قد تكون النتيجة عكس ذلك، ويتحول العقار إلى بؤرة تكاليف لا تنتهي، أو على الأقل تأكل أغلب الهوامش الربحية. لمثل هذه الحالات كتبنا هذا المقال لتسليط الضوء على تجارب وخطوات عملية تساعدك في خفض تكاليف العقار، وإذا حدث ذلك فإن خفض التكاليف يقابله ارتفاع في هوامش الربح.
وفي البداية سنتعرف على أبرز العقارات المدرة للدخل التي تعود على المستثمرين والملاك بعوائد مالية عالية.
هناك عدة أنواع من العقارات التي يمكن أن تكون مدرة للدخل، وهنا سنعود بك إلى الأرقام التي ذكرناها سابقًا في مقالتنا (الاستثمار في العقارات التجارية: البداية من هنا) لتكتشف بالأرقام العقارات ذات المردود العالي، وغالبا تشمل الأنواع التالية:
الشقق السكنية، وهي سهلة الاستحواذ كثيرة دوران المستأجرين.
الفلل والمنازل الفاخرة، وهي مكلفة في الاستحواذ، ومريحة في الصيانة ودوران المستأجرين.
المباني التجارية مثل المحال التجارية والمكاتب،وتأجيرها لأصحاب الأعمال، وهي مميزة في العوائد وأعلى نسبيًا في المخاطرة.
المجمعات التجارية مثل المولات والفنادق وتأجير المساحات الكبيرة لمحال التجزئة والشركات الأخرى، وهي في الأصل مستهدفة من الصناديق الاستثمارية، وتحقق عوائد جيدة مرهونة بحُسن الإدارة وخبرتها.
العقارات الصناعية مثل المستودعات والورش، وتأجيرها لشركات التصنيع والتوزيع، مكلفة في الاستحواذ، وعوائدها مغرية بسبب عامل الندرة.
الأراضي من خلال شرائها وتأجيرها، وهي مكلفة في الاستحواذ، وصافي أرباحها مرتفع.
أيضًا يجب ألا ننسى أن تحقيق عوائد عالية من العقارات يتطلب مراعاة عدة عوامل منها الموقع وحجم الطلب على العقارات في المنطقة وحجم الاستثمار المطلوب، والمخاطر المحتملة خلال ١٠ سنوات. كما ننصح بالاستشارة فكما يُقال "ما خاب من استشار" واتجه نحو الخبراء في السوق العقاري لتكون على اطلاع ومعرفة بأفضل الفرص المتاحة.
إن الهوامش الربحية لن تزيد بمجرد رفع سعر الإيجار، وإنما من خلال إدارة التكاليف وخفضها بطريقة لا تقلل قيمة العقار وميزته التنافسية، وفي نفس الوقت تعظم هوامشك. ستجد في الفقرات التالية بعض الحلول المجربة من تجارب الناس في السوق.
إذا عزمت على شراء عقار مدر للدخل، فابحث عن عيوبه، لأن معرفتها ستجعلك في موقف تفاوضي أفضل، وقد يساعدك ذلك في خفض سعر الشراء.
معروف أن المستأجرين يتفاوتون في سلوكهم، وعنايتهم بالمكان، فالمستأجر الجيد سيكون مكسبًا لك ولو بإيجار قليل، والمستأجر السيء ستكون تكلفته عالية، ولا تنفع التعويضات إذا وقع الفأس في الرأس، واحرص على توثيق العقد في منصة إيجار.
راجع جميع النفقات المتعلقة بالعقار، مثل فواتير الماء والكهرباء والصيانة والتراخيص، وحاول تحديد التكاليف التي يمكن تخفيضها أو تحسينها.
في العقارات المُعدة للإيجار ستتعاقد مع موردين لتقديم خدمات متنوعة مثل النظافة، والخدمات الأمنية وغيرها، فحاول التفاوض مع الموردين للحصول على أسعار أفضل مقابل الالتزام طويل الأجل.
إن تجاهل المشاكل الصغيرة يجعلها تكبر وتزيد تكلفة إصلاحها، فلذلك تأكد من وجود صيانة دورية تضمن سلامة العقار.
لا شك أن كل مستأجر جديد له تكلفته، التي تبدأ كون المكان شاغرًا، ثم تكلفة التسويق، وتكلفة استقبال المهتمين وأخيرا تكلفة إصلاحاته التي يطلبها أو تلك التي ينفذها برغبته وقد تؤثر على المبنى. لذلك ابحث عن مستأجر جديد قبل وجود الشاغر، واحرص على بقاء المستأجر أطول فترة ممكنة، وإن كان عازما على إخلاء المكان فقدم له ميزة إن جلب لك مستأجرًا بديلا.
حسن كفاءة استخدام الموارد في العقار، مثل ترشيد استهلاك الماء والكهرباء وتحسين نظام التبريد والتهوية، وتفعيل الطاقة الشمسية لكهرباء المساحات المشتركة على الأقل.
قد لا يُتاح لك تطبيق كل تلك الأفكار، ولكن دون شك مع كل ريال توفره سيزيد حماسك لتطبيق المزيد منها، وربما اكتشاف أفكار أخرى تخفض التكاليف وتجعلك تستمتع بالحصة الأكبر من إيرادات عقاراتك على المدى البعيد.
[1] The Management Group, Inc.
[2] https://www.ejar.sa/ar