في العصور البدائية كان مفهوم الملكية العقارية منحصرًا على زعيم القبيلة و مع تطور الحضارات انتقلت ملكية العقار لتكون للأسرة بأكملها إلى وصولها لشكلها الأخير في أن تكون ملكيةً فردية لشخص واحد بتحفيز من الازدهار التجاري في والتطور في القوانين والتشريعات، ومع أن هذا التطور كان متوقعًأ إلا أن السياسات والوثائق التابعة له تُعتبر حديثة نسبيًا فقد احتضنت أستراليا أول قانون من قوانين الملكية العقارية في عام 1858م، ليؤسس كافة تشريعات الملكية العقارية حول العالم.

أبعاد تاريخية لملكية العقار في المملكة

مع الدخل الناشئ عن النفط ومنتجاته شهدت المملكة العربية السعودية نهضة اقتصادية شاملة نتج عنها حراك عقاري كثيف يوجِب وجود سياسات تشريعية وسجلّات عقارية تثبت ملكية الأفراد العقارية وتحفظ حقوقهم. وقد صدرت بشأن ذلك عدة أنظمة منذ عهد المؤسس رحمه الله.

ومن منطلق مسايرة المملكة للتطور الحضاري، واتباع أحدث الأساليب لتسجيل العقار وتوثيقه فقد صدر المرسوم الملكي رقم (م/6) في 1423/2/11هـ بإقرار نظام التسجيل العيني للعقار في ثمان وسبعين مادة نصّت التاسعة منها على أن تكون وزارة الشؤون البلدية والقروية مسؤولة عن حصر الوحدات العقارية والقيام بالأعمال المساحية وإعداد الخرائط اللازمة وتحديثها، بينما تنحصر مسؤوليات وزارة العدل بقيد وتوثيق الحقوق المتعلقة بالوحدات العقارية.

ومع انطلاقة رؤية 2030 تركزت أحد أهم أهدافها التطويرية على تعزيز القطاع العقاري، مما سرّع انطلاقة الهيئة العامة للعقار السعودية بموجب قرار مجلس الوزراء رقم (٢٣٩) بتاريخ ١٤٣٨/٤/٢٥ هـ، لتنظّم وتشرف على النشاط العقاري غير الحكومي، وتطورّه بهدف تعزيز وتشجيع الاستثمار في القطاع العقاري، وتحقيق مستهدفات الاستراتيجية الشاملة للقطاع العقاري.

أنواع الملكية العقارية في السعودية

من المعروف أن جميع الدول حول العالم تضع أهمية كبيرة للأملاك العقارية  وتسن قوانينها وتضع اللوائح الخاصة بالمعاملات العقارية التي تضمن لها ولمواطنيها الحماية الكاملة، وهكذا كان دأب السعودية؛ حين سنّت قانون الملكية العقارية لتضمن حقوق كافة الأطراف المعنية بكافّة أنواعه ومنها:

الملكية المفرزة

وفيها يكون حق الملكية قاصرا على المالك فقط مثل شخص يشتري شقة لسكنه، أو صاحب محل أو مكتب يتملك الوحدة العقارية بصك مفروز.

الملكية الشائعة

عندما يملّك العقار أكثر من شخص بدون تقسيم وتجنيب نصيب كل منهم فى هذا العقار على سبيل المثال مجمع تجاري توفي مالكه وتقسّمت ملكيته على ورثته تقسيما مشاعا في صك واحد وكل منهم له نسبة ملكية بحسب نصيبه من الإرث. 

الملكية المشتركة 

عندما تكون ملكية العقار يشترك فيها عدّة شركاء ويتقاسمون حصصهم المشاعة في العقار حيث يملّك كل منهم وحدة عقارية مفرزة أو أكثر، كما تكون الأجزاء المشتركة التي تقتصر منفعتها على بعض المالكين ملكاً مشتركاً بينهم مثل مالك لمكتب في مجمع عقاري، فالمكتب ملكيته المفروزة، ولكن له ملكية مشتركة في المدخل والممرات مثلا.

الفرق بين الملكية المشاعة والمشتركة 

يتمحور الاختلاف الرئيسي بين الملكية المشاعة والملكية المشتركة في نوعها، فكما ذكرنا سابقًا الملكية المشتركة تعني أن هناك ملكية منفصلة ومستقلة لكل مالك في عقار معيّن مثلًا حصّة في مجمّع عقاري.بينما تُشير الملكية المشاعة إلى أن المالكين يمتلكون عقارًا واحدًا معًا ويشتركون في حقوقه ومسؤولياته المختلفة.

مزايا الملكية المشاعة

نظم النظام السعودي أحكام الملكية الشائعة انطلاقاً من الشريعة الإسلامية باعتبارها وضعاً استثنائياً له أحكامه وقسمته المخصصة ، ولهذا النوع منافع متنوعة مثل:

• تكاليف مقسّمة

في حال ملكية الورثة لعقار معيّن تتوزّع عليهم جميع التكاليف المالية مثل الصيانة والإصلاحات بالإتفاق بينهم مما يقلل العبء المالي على كل فرد ويسهّل العيش بينهم.

• الحفاظ على العقار

غالبًا ما تتوزع مسؤولية الحفاظ على العقار والمرافق المشتركة بين الورثة لضمان الحفاظ على العقار والمحافظة على قيمته.

• تنوع الاستخدام

تتيح الملكية الشائعة امكانية استخدام العقار بطرق مختلفة وفقًا لاحتياجات الورثة الشخصية بحيث يستطيعون استخدامه كمسكن دائم أو لقضاء عطلة، مما يزيد من مرونة استخدام العقار.

عيوب الملكية المشاعة

على الرغم من منافع الملكية المشاعة إلا أن الورثة غالبًا ما يميلون لبيعها لمشاكلها المستقبلية المتوقعة مثل:

• عدم التوافق في الاستخدام

قد يكون لدى المشتركين أهداف واحتياجات مختلفة في استخدام العقار. قد يرغب أحدهم في استخدامه كمسكن دائم، بينما يرغب آخر في تأجيره للآخرين. يمكن أن تنشأ صراعات بين المشتركين حول كيفية استخدام العقار وتوزيع الوقت والموارد بينهم.

• التزامات مالية غير متساوية

قد يكون لدى المشتركين التزامات مالية مختلفة فيما يتعلق بتكاليف الشراء والصيانة والإصلاحات. قد يكون بعض المشتركين غير قادرين على تحمل تلك التكاليف بنفس القدر مما يؤدي إلى عدم التوازن المالي بينهم.

• صعوبة التخلص من حصة الملكية

في حالة رغبة أحد المشتركين في الانسحاب أو بيع حصته في العقار، قد يكون من الصعب إيجاد مشتر لهذه الحصة أو التوصل إلى اتفاق بشأن قيمتها. قد يتعذر على المشترك الخروج من الملكية المشتركة بسهولة.

مزايا الملكية المشتركة

أولت المملكة في السنوات الأخيرة أهمية كبيرة نحو الملكية المشتركة وأصدرت اللائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها لتكون المرجع القانونية لجميع عملياتها وإجراءاتها مما منح المهتمين بالعقارات لمحة واضحة لمزاياها مثل:

• الاستفادة المرافق المشتركة

عادةً ما يتضمن المجمع العقاري عدّة مرافق مشتركة مثل حديقة خارجية و نادي رياضي أو حتى مبنى خارجي للحفلات مما يوفّر تكاليف سكّانها ويرفّع جودة حياتهم فيها.

• الإدارة المشتركة 

تتوزّع المسؤوليات المتعلقة بإدارة العقار بين الملاك المتعددين عبر جمعية اتحاد الملّاك الواجب وجودها في أي ملكية مشتركة وتشمّل مسؤولياتها  الإدارة المالية، والصيانة، وإدارة المرافق المشتركة ويعطي توزيع المسؤوليات فرصّة للملاك بالمشاركة في اتخاذ قرارات معينة وتقسيم عبء مسؤولية العقار بعدّل بينهم. 

• تواصل متنوع

إن وجود عدّة ملّاك في مكان واحد فرصة حيوية للتواصل والتفاعل مع الجيران والاستفادة من معرفتهم وتجاربهم في إدارة العقار والاهتمام به.

عيوب الملكية المشتركة 

تتركز جهود جمعية ملّاك المجمعات العقارية  لتيسير الإدارة المشتركة للملكية وتعزيز مفهوم التعايش السكني الآمن، ولكن قد يصعّب ذلك عدّة عوامل مثل:

• صعوبة اتخاذ القرارات

مع زيادة عدد الملاك، تصعّب عملية اتخاذ القرار والتوصّل لحل يرضي الجميع لذا قد يكون من الصعب موافقة  جميع الملاك على التحسينات أو التعديلات أو حتى القرارات اليومية المتعلقة بإدارة العقار مما قد يؤخّر القرارات المهمّة وتراجع جودة العقار بناءً على ذلك.

• التنسيق والإدارة 

يتطلب الحفاظ على العقار وإدارته نظامًا واضحًا للتنسيق والتواصل بين الملّاك لذلك قد تصعّب ادارته بنظام ضعيف أو بدون أي نظام. 

• توزيع التكاليف والمسؤوليات

تحدث الصراعات بين الملّاك غالبًا بسبب الأعباء المالية لذا قد يكون هناك بعض الشد والجذب بين الملاك بخصوص توزيع التكاليف والمسؤوليات بعدل بينهم وقد يكون بعضهم غير قادر على تحمّل تكاليف معيّنة مما قد يزيد من حدة المشاكل بين الملّاك الآخرين. وقد ذكرنا في مقال سابق كيف يمكن لمدير العقار المشترك أن يتعامل مع الأطراف ذوي العلاقة بكل احترافية.

ختامًا شهدت المملكة نقلة نوعية في مجال الملكية العقارية خلال العقود الماضية، بدءًا من الاعتماد على الممارسات العرفية إلى سن القوانين والتشريعات الحديثة التي تنظم هذا المجال الحيوي. وقد لعب نظام التسجيل العيني للعقار دورًا هامًا في توثيق الملكية وحفظ حقوق الأفراد، بينما أسست الهيئة العامة للعقار مرحلة جديدة من التطوير والتنظيم للقطاع العقاري. ويعكس تطوير أنظمة الملكية العقارية في المملكة حرص الدولة على تنظيم هذا القطاع الحيوي وحماية حقوق الأفراد وتعزيز الاستثمار، مما يُبشر بمستقبل واعد للقطاع العقاري في المملكة.