أخذت المملكة العربية السعودية خطواتٍ حثيثة لتنفيذ إصلاحات اقتصادية كجزء من رؤية السعودية 2030، بهدف تنويع الاقتصاد وتقليل الاعتماد على النفط مما أدّى إلى زيادة الاستثمارات في مختلف القطاعات أهمها الاستثمار العقاري بما يواكب التطور العمراني في القطاعات التجارية والسكنية.

وكما هو معروف فإن الاستدامة المالية للعقار المدر للدخل تتطلب التفكير الإبداعي والتحليل العميق للتكاليف والأرباح، وتطبيق إستراتيجيات فعالة لتحقيق التوازن بينهما. في عالم الاستثمار العقاري، إن العقار المثالي يُتوقع منه تحقيق دخل مستدام ومستقر على المدى البعيد، وأحد أهم الاستراتيجيات المعتمدة والفاعلة لتحقيق ذلك هي خفض التكاليف. ولكونك صاحب عقار، ستسعى دائمًا نحو استدامة عقارك من الناحية المالية.

وفي هذه المقالة، نستعرض بعض أفضل أنواع العقارات المدرة للدخل، وسنناقش أهمية خفض تكاليف العقار ونحدد العوامل المؤثرة في تكاليف العقار و نزودك بطرق ذكية وفعالة للحفاظ على جودة العقار وجاذبيته للمستأجرين.

أفضل العقارات المدرة للدخل

تذكّر مقولة "ما خاب من استشار" في فترة ما قبل اتخاذ القرار الاستثماري تعرّف على أصحاب المكاتب العقارية في المنطقة والمستشارين الماليين وشاورّهم في استثمارك العقاري وعليك ألا تكتفي بالمشورة فقط، وإنما خذ معلوماتك من بحثك المتعمّق في السوق خاصة أن العقار التجاري فيه خفايا وتفاصيل أكثر تعقيدًا من العقار السكني. حتي بعد قراءة مقالتنا هذه يبقى لكل منطقة ظروفها، ودائما استكشف المنطقة قبل الاستثمار فيها.

سكن العمال 

هذا النوع من العقارات يمكن تصنيفه تحت العقارات التجارية إلى حد ما وذلك لأن المستأجر شركة تبحث عن سكن لموظفيها. في ظل النمو الاقتصادي خاصة في الرياض اكتشف أهل السوق شح العروض في هذا النوع، خاصة أن الشركات بدأت تلاحظ أن سكن الموظفين قرب أماكن العمل له دور في خفض تكاليف المواصلات، العروض ما زالت قليلة خاصة مع صدور الاشتراطات الجديدة من الجهات المشرعة.  

العقارات المكتبية 

في ظل استمرار انتقال المقرات الإقليمية للشركات العالمية إلى المملكة فإن الطلب على العقارات المكتبية في ازدياد، ويُتوقع أن يستمر لعشر سنوات. وبحسب مقال نشرته أوشن إكس فإن أكثر من 200 شركة عالمية انتقلت فعليا حتى الآن. إن تكلفة تأجير مساحة 200 متر مربع لمحل تجاري أو مكتب هي تتجاوز 100 ألف ريال سنويًا وقد تصل إلى الضعف وأكثر، بالمقابل فإن شقة سكنية بنفس المساحة في نفس المبنى ستؤجّر بحوالي 40 ألف ريال سنويًا ، أي هناك فرق بنسبة لا تقل 50% بين تأجير عقار تجاري وبين العقار السكني، لذا تُعتبر العقارات التجارية أفضل دائما من ناحية المردود الربحي, إذا كانت إدارتها جيدة.

العقارات الترفيهية

جولة سريعة في شوارع الرياض تجعلك تلاحظ ظهور صالات ترفيهية ذات أنشطة متعددة، وهذا النمو نتيجة لازدهار قطاع السياحة، وإقبال المواطنين والمقيمين والزوار على الأنشطة الترفيهية. ونحن نتوقع في السنوات القادمة ظهور عقارات تجارية بُنيت أساسًا لغرض صناعة الترفيه.

خفّف تكاليفك وعظّم عوائدك 

الآن بعد أن استعرضنا بعض أفضل أنواع العقارات التجارية المدرّة للدخل عليك أن ترسّم استراتيجية لتسيطر على تكاليفها وزيادة أرباحها، ولكي تصل لهذه الغاية عليك بدراسة سوق العقارات المحلي وتأكد من كونك أحد أبرز المنافسين في السوق المحلي عبر فهم الأسعار والطلب المتوقع وقياس أداء عقارك مقارنة بمنافسيك ثمّ عليك أن تتبع بعض الإجراءات لتحسّن مكانتك في السوق المحلي مثل:

زيادة كفاءة الطاقة

أعتمد في عقارك حلول أكثر كفاءة لتحسين استهلاك الطاقة مثل تركيب مصابيح (LED) عالية الكفاءة، وتقلل هذه الحلول أيضًا من قيمة فواتير المرافق العامة لعقارك مثل الكهرباء والماء والغاز. صحيح أن هذه الاستثمارات قد تتطلب زيادة مبلغ استثمارك، ولكنها ستوفر عليك أطنانًا من الأموال في المستقبل.

 اجعل الصيانة الوقائية عادة

كُن استباقيًا في صيانة العقار واحرص على الإلتزام بجدول فحص منتظم وعالج مشاكلك أولًا بأول؛ لتمنع تحولّها إلى مشاكل أكبر تضاعف تكاليفك. قد يحتوي جدول فحصك الدورّي على المهام التالية: 

• تفقد وإصلاح التسربات 

• تنظيف التكييف المركزي

• فحص الصرف الصحي 

تسخير التقنيات المبتكرة 

كُن مطلّعًا على آخر الحلول التقنية المُسهمة في تحسين كفاءة إدارة العقار وتقليل التكاليف. مثل حساسات تتحكم في الإضاءة والتدفئة والتبريد بشكل مؤتمت وفق احتياجات المستأجر، أو أدوات تخفف ضغط مهامك الإدارية وتعينك في تنظيم المهام وتتبع النفقات وتحليل أداء العقار وتحسين عمليات الإدارة بشكل عام.

ثقّف المستأجر

المستأجر هو الحامي الأول لعقارك لذا شجّع مستأجريك على الاهتمام بالعقار ووفر لهم الإرشادات والتوجيهات الكافية للحفاظ عليه بشكل منتظم. 

كيف اتفادى التكاليف العالية؟

لا يوجد مستثمر يرغب بعقار يسحب المال منه باستمرار بدون أي ربح يُذكر، وقد توجد عدة تكاليف يستطيع المستثمر تفاديها أو تقليلها في العقار المؤجر ليحصل على أكبر عائد ممكن لاستثماره ومنها:

تكاليف الصيانة الخفيفة 

تستطيع تقليل هذه التكاليف عبر توظيف فني متعدد المهارات المتعلقة بالصيانة الخفيفة بدلا من الطلب في كل مرة عند الحاجة، ويكون هذا الفني متفرغ لعقاراتك وكذلك للعقارات المجاورة بمقابل مالي يغطي تكاليفة وربما زيادة. 

تكاليف الصيانة المعقدة

يمكنك أن تتجنب تكاليف الصيانة المعقدة من خلال تنفيذ الصيانة الوقائية بانتظام، افحص العقار بشكل دوري وأصلح مشاكله بأسرع وقت ممكن لتفادي الحاجة إلى إصلاحات كبيرة بمبالغ باهظة. أيضا قد يناسبك خيار الاشتراك السنوي الشامل مع إحدى شركات الصيانة المتخصصة.

تكاليف الشاغر

تجنّب تكاليف الشواغر عبر الحفاظ على سمعة عقارك الإيجابية وإبقاء علاقة جيدة مع المستأجرين الحاليين تحفزهم على الاستمرار معك وتوصية العقار للآخرين مما يصون نسبة الإشغال العالية في عقارك. وكذلك احرص على وضع بند يجبر المستأجر على الإبلاغ بالمغادرة في وقت مبكر بحيث تبدأ التسويق مباشرة وتوقع عقدًا مع مستأجر جديد قبل مغادرة القديم.

تكاليف التأخير في الدفع

سهّل متابعتك لعمليات سداد الإيجار عبر توفير آلية مناسبة وصارمة لتحصيل الايجارات وتنويّع وسائل الدفع، وربما تحفيز للسداد المبكر.

إضافات تفرق!

قد لا يكون عقارك يدّر عليك دخلًا كما كُنت تتوقع، لذا قد تتجه إلى تنفيذ إضافات معينة بأسعار منخفضة لترفع من قيمة وسمعة عقارك ونحن نقول لك في هذا الموضوع "عط الخبز خبازه" فاحذر أن تنفذ الإصلاحات دون استشارة الخبراء العقاريين إذ سيؤكد لك الخبير مدى جودة وتأثير هذه الإضافات على العوائد وقد ينصحك بعدة تغييرات مثل:

ترميم العقار

يجذب الشكل الخارجي وحسن اختيار الديكور الداخلي عددًا كبيرًا من المستأجرين وقد تكون هذه التحسينات بسيطة في نظرك كإعادة الدهان أو تحسين الإضاءة ولكنها تزيد قيمة عقارك وجاذبيته بشكل كبير. 

راحة المستأجر هي الغاية 

قد تكون إضافة جهاز واحد لعقارك هي السبب في سرعة إغلاق الصفقات العقارية وموافقة المستأجر على المبلغ المطلوب مثل توفير بعض الأجهزة في الوحدة السكنية أو تركيب التكييف المركزي في مجمع مكاتب شركات.

خدمات مغرية 

تستطيع الحصول على مصدر دخل آخر بالإضافة إلى الإيجار الشهري بتوفير خدمات مطلوبة بأسعار رمزية مثلاً، تنظيف السيارات بشكل أسبوعي أو الاشتراك في خدمة إنترنت مفتوح بسرعة عالية.

مساحات مُستغلّة

فكر بتحويل بعض المساحات الإضافية في العقار لتكون مستغلة وغير مهدرة، وذلك باستخدامها بالشكل المثالي والذي يعطي قيمة مضافة للمبنى، كتفعيل المساحات المهدرة في السطح أو البدروم.

إيجار قصير المدى

نوّع في أنماط التأجير لا تعتمد على الفترات الطويلة فبإمكانك تأجير عقارك المكتبي بشكل شهري أو أسبوعي أو حتى يومي، مما يمكن أن يزيد من عوائد استثمارك.

خلاصة القول ولزيادة عوائد عقارك المدّر للدخلادرس قراراتك بدقة واعتمد على استراتيجيات مجربة عليها من العقاريين المحترفين، ولا مانع من الابتكار والتجديد على نطاق صغير للتجربة.