إن العقود العقارية بوصفها العام اللبنة الأساسية في تنظيم التعاون بين الأطراف المشتركة في مختلف الأنشطة، سواء كانت عقودًا إيجارية تجارية تتعلق بتأجير المساحات التجارية أو عقودًا سكنية تتعلق بتأجير المساكن للمستأجرين. وفيما يلي نركز على العقود العقارية التجارية بشكل خاص و نستعرض البنود والشروط التي تحدد حقوق وواجبات الأطراف المتعاقدة، وتضمن حماية مصالحهم والتزاماتهم، وما ينبغي الانتباه له من المشاكل الشائعة في مثل هذه العقود.
إن العقود العقارية بوصفها العام اللبنة الأساسية في تنظيم التعاون بين الأطراف المشتركة في مختلف الأنشطة، سواء كانت عقودًا إيجارية تجارية تتعلق بتأجير المساحات التجارية أو عقودًا سكنية تتعلق بتأجير المساكن للمستأجرين.
وفيما يلي نركز على العقود العقارية التجارية بشكل خاص و نستعرض البنود والشروط التي تحدد حقوق وواجبات الأطراف المتعاقدة، وتضمن حماية مصالحهم والتزاماتهم، وما ينبغي الانتباه له من المشاكل الشائعة في مثل هذه العقود.
عقد الإيجار العقاري هو عقد يتعهد به المؤجر بأن يعطي للمستأجر حق الانتفاع بعقار لفترة زمنية محددة مقابل دفع مبلغ محدد كأجرة. وفي الأنظمة السعودية لا تكون العقود التأجيرية إلا ضمن منصة إيجار، والسداد من خلالها كذلك.
قد يختلف عقد الإيجار التجاري عن السكني باختلاف الغرض من العقار نفسه وفيما يلي نستعرض أهم الفروقات بين العقد التجاري والسكني وفقًا لعدة عوامل، أهمها:
يهدف عقد الإيجار التجاري إلى تأجير الممتلكات العقارية لأغراض تجارية أو صناعية، كالمحلات التجارية والمكاتب والمباني الصناعية.
وأما العقد الإيجاري السكني، فيتعلق بتأجير الممتلكات للسكن، مثل الشقق والفلل والوحدات السكنية.
في العقد الإيجاري التجاري، قد ينص العقد على طبيعة النشاط ونوع الإشغال للمكان، فأحيانا يتطلب النشاط التجاري إدخال معدات مخصصة، أو احتياطات أمن وسلامة مكثفة كأنشطة الطبخ والمصانع إلخ. أما العقد الإيجاري السكني، فالإشغال فيه لا يتجاوز غرض السكن للمستأجر وتلبية احتياجاته المعيشية.
قد يختلف العقد الإيجاري التجاري والعقد الإيجاري السكني في القوانين واللوائح التي تنطبق عليهما. وعادةً ما تكون هناك قوانين ولوائح مختلفة للقطاع التجاري والقطاع السكني، وتتفاوت الحقوق والواجبات التي يتحملها المؤجر والمستأجر وفقًا لطبيعة العقد.
قد يختلف العقد الإيجاري التجاري والعقد الإيجاري السكني في فترة الإيجار. ففي العقد التجاري، قد تُبرم عقود طويلة الأمد تمتد لعدة سنوات، نظرًا لأن الأعمال التجارية تتطلب استقرارًا واستثمارًا طويل الأمد.
أما في العقد الإيجاري السكني، فعادةً ما تكون العقود لفترات أقصر، مثل سنة واحدة أو عقود قصيرة الأمد شهرية أو أسبوعية أو يومية.
يجب تحديد هوية المؤجر والمستأجر، بما في ذلك تفاصيل الاتصال الخاصة بهم، ووصف بشكل دقيق التزامات كل طرف في العقد.
يجب أن يكون هناك وصف وتحديد دقيق للعين المؤجرة، بما في ذلك الممتلكات، وحالة الوحدة العقارية. ينبغي أن يكون الوصف كذلك واضحًا ومحددًا لتجنب النزاعات فيما بعد.
يجب تحديد فترة الإيجار والتواريخ المحددة لبدء وانتهاء العقد، وفترة السماح وهي عُرف في العقارات التجارية، كما يتم توضيح ما إذا كان هناك خيار لتجديد العقد وكيفية التعامل معه.
المقصود به حق المستأجر في إعادة تأجير العقار خلال مدة التعاقد أو ما نطلق عليه التأجير بالباطن من المهم جدًا معرفة ما يتعلق بهذا البند مثل: ما هي الحالات التي يسمح فيها بالتأجير من الباطن؟ أو ما هي الشروط التي يجب استيفاؤها قبل تأجير العقار من الباطن؟
وهي فترة يمنحها مالك العقار (العين المؤجرة) للمستأجر يتم خلالها تأجيل سداد جزء من الإيجار وتختلف مدتها بحسب اتفاق كل من المالك والمستأجر وعادة ما تكون مابين ٣ أشهر إلى ٦ أشهر، وقد تكون أطول، وهي مخصصة لتطوير العقار وتجهيزه.
ولكن عندنا نصائح للمستأجرين والملاك في موضوع فترة سماح في العقار التجاري:
للمستأجر
ابدأ المفاوضات مع المؤجر مبكرًا.
قدم أسبابًا وجيهة لطلبك.
قدم تفاصيل العمل الذي ستقوم به.
كن على استعداد للتنازل في بعض الأمور.
للمالك
ادرس طلب المستأجر بعناية.
ضع في اعتبارك الظروف المالية للمستأجر.
فترة السماح قد تكسبك مستأجر مثالي.
فترة السماح قد ينتج عنها تطوير عقارك.
وفي النهاية يعد قرار منح فترة سماح في العقار التجاري قرارًا يعتمد على ظروف كل حالة، وعادة كلما طالت مدة الإيجار تطول فترة السماح. وأيضا إذا كان العقار المؤجر مبنى ففترة السماح أقل بالتأكيد من فترة السماح عند تأجير أرض تحتاج إلى تطوير.
يجب تحديد المبلغ المالي للأجرة وطرق الدفع المحددة، بالإضافة إلى أي حقوق للمؤجر في فرض زيادات على الأجرة في المستقبل.
يجب تحديد أي شروط أو قيود إضافية، مثل قواعد الاستخدام، وقواعد الصيانة، والسماح بالتعديلات أو التجديدات على الممتلكات المستأجرة.
ينبغي تحديد ما إذا كان هناك إمكانية للتفاوض على شروط العقد أو إجراء تعديلات فيما بعد، وكيفية تنفيذ ذلك.
يجب توضيح أي شروط خاصة أو إعفاءات يتمتع بها المؤجر أو المستأجر، ويجب أن يتم توثيقها بشكل واضح في العقد.
يجب تحديد شروط وإجراءات إخلاء الممتلكات وتسليمها في نهاية فترة الإيجار، بما في ذلك حالة الممتلكات والتفتيش واستعادة الضمان.
نعرض هنا أبرز المشاكل غير المتوقعة والتي قد تحدث بين المستأجر والمالك، حتى تستطيع تجنبها وتلافي حدوثها بتضمينها واضحة بينة في عقد الإيجار.
رغبة المستأجر في تعديل التصميم الداخلي للعقار.
قد تختلف نوعية كل عقار تجاري عن الآخر ومدى قابليته للتغيير الداخلي أو التعديل، لذلك ننصح المستأجر بالاطلاع المبكر على العين المؤجرة وتبلغ المالك برغبته، فيما يجب على المالك تدوين ذلك بوضوح في عقد الإيجار.
المشاكل المتعلقة بالمساحات المشتركة وكيفية تنظيمها في العقار.
قد تنشأ بعض المنازعات فيما يتعلق في المساحات المشتركة، مثل مواقف السيارات وعدد السيارات لكل مستأجر، والاهتمام بنظافة هذه المساحات، واستخدام دورات المياه…إلخ. لذلك من المهم تنظيم كيفية استخدام هذه المساحات المشتركة .
سلوكيات المستأجرين التي تؤثر على الآخرين
وذلك مثل الضوضاء العالية، التدخين في الأماكن المغلقة، عدم الامتثال لقواعد السلامة، ويمكن الحد منها عن طريق تضمين بند في عقد الإيجار يحدد بوضوح سلوكيات المستأجرين المقبولة وغير المقبولة، ووضع قواعد محددة لاستخدام المساحات المشتركة، وتعيين شخص مسؤول عن مراقبة سلوكيات المستأجرين وحلّ النزاعات.
استغلال المستأجر للعقار بغير الغرض المخصص له
تزعج هذه المشاكل الملاك والمستأجرين على اختلاف نوعية العقارات فمثلًا قد يتخذ المستأجر عقارًا تجاريًا مستودعًا لأعماله؛ بالتالي يؤثر ذلك على العقار وعمره التقديري. ويمكن للمالك أن يضع بعض التنظيمات الصارمة والمخالفات التأديبية على المخالفين.
لا تنس تضمين بنود العقد بشكل واضح والقراءة الجيدة له قبل التوقيع، وإتاحة التواصل الجيد والمرونة في التعامل، سيتجنب كل من المالك والمستأجر العديد من المشاكل ويجدد العلاقة بينهما.
توثيق العقد الإيجاري في منصة إيجار أحد أهم الخطوات التي يجب على الأطراف القيام بها، إذ تهدف المنصة إلى إحداث نقلة نوعية في قطاع الإيجار العقاري في المملكة العربية السعودية من خلال نهج متوازن يحفظ حقوق جميع الأطراف، بما في ذلك المستأجرين، والمؤجرين، والوسطاء العقاريين.
وتحقق المنصة ذلك من خلال توثيق العقود المبرمة عبر المنصة إلكترونيًا، بما يضمن صحة البيانات وسهولة الوصول إليها في أي وقت، كما تعد خطوة ضرورية تُتيح التمتع بمزاياه العديدة، مثل:
إلزام المؤجر بكافة بنود العقد الإلكتروني: مثل: أعمال الصيانة والترميمات الدورية المرتبطة بسلامة المبنى، مما يُتيح للمستأجر الانتفاع به بشكل كامل.
إلزام المستأجر بكافة بنود العقد الإلكتروني: يُلزم ذلك المستأجر بأداء الأجرة المتفق عليها في الموعد المتفق عليه، ويُسهّل التعامل مع حالات التعثر عن سداد أجرة المسكن، ويضمن الحفاظ على سلامة الوحدة السكنية المؤجرة.
وإذ تُشدّد منصة “إيجار” على ضرورة توثيق العقد الإلكتروني في المنصة قبل إجراء أي عملية دفع للمستحقات الإيجارية، وذلك لتفادي عمليات النصب والاحتيال المحتملة. وتأكيدًا على أهمية توثيق عقود الإيجار الإلكترونية في المملكة العربية السعودية، تنص المادة 56 من نظام الإثبات السعودي على أن يكون للدليل الرقمي الرسمي الحجية المقررة للمحرر الرسمي بالنسبة للإثبات الإلكتروني.
ختامًا، تتجلى أهمية العقود التجارية في توفير الأمان والثقة بين الأطراف المتعاقدة وتنظيم العلاقات التجارية بشفافية وإحكام، كما يعد أمرًا حيويًا لنجاح العمل وتحقيق الأهداف التجارية؛ لذا ينبغي على الأطراف المعنية أن يولوا العقود التجاري أهمية كبيرة و يستشيروا خبراء قانونيين متخصصين لضمان تضمين كل الجوانب المهمة وحماية مصالحهم بشكل سليم.
[١] https://shorturl.at/jlsV3
[٢] https://shorturl.at/nrFN8