مهنة إدارة الأملاك تُعد فرصة لممارسي العمل في السوق العقاري، ويمكن القول بأنه لا يمكن تأجير العقارات دون وجود من يقوم بهذه المهمة بداية من تجهيز الوحدة العقارية، وتسليمها وحتى متابعة إخلائها عند نهاية العقد، وكل ما بين ذلك يحتوي على تفاصيل لا حصر لها. لذلك يمكن القول أن إدارة الأملاك تشمل عدة أمور يجب أن يكون الراغب في امتهان هذا المجال معرفتها والإلمام بها؛ ليكون قادرًا على إدارة أملاكه وأملاك عملائه وفق أفضل النماذج العالمية التي تحقق أعلى كفاءة وأفضل عوائد للاستثمار العقاري.
مهنة إدارة الأملاك تُعد فرصة لممارسي العمل في السوق العقاري، ويمكن القول بأنه لا يمكن تأجير العقارات دون وجود من يقوم بهذه المهمة بداية من تجهيز الوحدة العقارية، وتسليمها وحتى متابعة إخلائها عند نهاية العقد، وكل ما بين ذلك يحتوي على تفاصيل لا حصر لها. لذلك يمكن القول أن إدارة الأملاك تشمل عدة أمور يجب أن يكون الراغب في امتهان هذا المجال معرفتها والإلمام بها؛ ليكون قادرًا على إدارة أملاكه وأملاك عملائه وفق أفضل النماذج العالمية التي تحقق أعلى كفاءة وأفضل عوائد للاستثمار العقاري.
الحاجة إلى مدير أملاك محترف أصبحت في تزايد كبير حيث تشهد المملكة نهوضًا عاليًا لقطاع العقارات مع بداية عام 2023 إذ بلغت قيمة الصفقات العقارية ما يزيد عن 10 مليارات ريال سعودي وذلك مع بداية انطلاق أولى أيام منتدى مستقبل العقار في مطلع العالم الحالي، الأمر الذي يستدعي وجود احترافي لإدارة هذه العقارات لضمان استدامة قيمتها السوقية.
نقصد بإدارة الأملاك العملية التي يتم فيها إدارة وتشغيل وصيانة الممتلكات العقارية، وضبط العلاقة بين المالك والمستفيدين، سواء كانت العقارات سكنية أو تجارية أو صناعية أو مرافق عامة.
تشمل إدارة الأملاك عدة مهام مثل تأجير العقارات، وتحصيل الإيجارات، وصيانة المباني والأجهزة، والتعامل مع شكاوى المستأجرين، وضمان كفاءة جميع الخدمات والمرافق اللازمة، كل ذلك بهدف المحافظة على قيمة العقارات واستدامة التدفقات النقدية، بالإضافة إلى تحقيق صافي عوائد مميز لمالك العقارات.
كثير من ممارسات إدارة الأملاك اليوم نستطيع أن نسميها بسيطة أو عشوائية، وذلك لأنها تعتمد على جهود فردية، وتقتصر على مفهوم ضيق يحصر إدارة الأملاك في تحصيل الإيجارات فقط، ومحاولة تجنب طلبات الصيانة قدر الإمكان اعتقادا بأن ذلك يوفر المصروفات. كل هذه الممارسات تخلق علاقة متوترة بين الأطراف الثلاثة: المالك ومدير العقار والمستأجر.
هذا المفهوم الضيق ينتج تجربة سيئة للمالك والمستأجر على حد سواء، فأحدهما يعاني من الشواغر، والآخر من الإيجارات دون اهتمام، حتى ظهرت المقولة الشعبية الدارجة: «بيت قد المرايا ولا كل سنة هات كرايا» الذي يؤيد فكرة التملك بدلًا من عملية الاستئجار المرهقة.
وبشكل عام، فإن الاهتمام بجانب أو جانبين من مهام إدارة الأملاك وتجاهل بقية الجوانب يؤدي إلى نفس النتيجة؛ لذلك يجب على إدارة الأملاك أن تتبنى نهجًا شاملاً يراعي جميع احتياجات المستأجرين ويعالج جميع المسائل ذات الصلة بالعقار لضمان توفير بيئة مريحة وسلسة للمستأجر.
تعد مسألة تسخير التقنية وصناعة تجربة مريحة للمستأجر والمالك من الضروريات الملحة في عصرنا الحالي؛ باعتبارها المؤثر الأقوى في تحسين عملية التأجير وتوفير تجربة ممتازة لجميع الأطراف، وتحقق استدامة وعمرًا أطول للعقار.
فمثًلا، في إدارة الأملاك المثالية بالإمكان توفير نظام إلكتروني لدفع الإيجار أو إدارة مهام الصيانة الدورية دون طلب، كما يُمكن استخدام تحليلات البيانات لفهم سلوك المستأجر المناسب للعقار، وتحقيق احتياجات المستأجر وتلبيتها. كل ذلك يزيد من يضيف قيمة للمالك والمستأجر على حد سواء.
الجدير بالذكر أن قطاع إدارة الأملاك سيشهد انتعاشًا قويًا من زيادة عدد العقارات وفقًا لإحصائيات KPMG لسوق الإنشاءات في المملكة الذي يعد أحد أكبر الأسواق في الشرق الأوسط حيث متوقع أن تصل حصته إلى 382 مليار سعودي بنهاية عام 2030. هذا النمو الهائل لا يحتمل الطرق العشوائية في إدارة الأملاك.
تقوم فكرة إدارة الأملاك على عدة عناصر مختلفة ومتنوعة تجعل الشخص أو الشركة جاهزًا للعمل في مجال إدارة الأملاك بعد إصدار التراخيص اللازمة.
ونقصد بها تلك التنظيمات المتعلقة بإدارة الأملاك في المملكة العربية السعودية، مثل: حقوق المستأجرين، والقوانين البنائية والصحية، وغيرها من قوانين العمل العقاري، وهي متاحة ومحدثة لدى الهيئة العامة للعقار في المملكة العربية السعودية.
مثل مهارات التخطيط والتنظيم والتواصل، وذلك لضمان سير العمل، وإنجاز مهام الملاك والمستأجرين.
لا يمكن الحديث عن إدارة الأملاك دون ذكر صيانة العقار، وإصلاح المشاكل، فمعرفة مزودي خدمات الصيانة وما يحتاجه العقار ركن أساسي في هذا المجال.
العلاقة مع المستأجرين تبدأ من التفاوض ثم التعاقد، واستلام العقار، والممارسات داخل العقار، إلى جانب تحصيل الإيجارات والتعامل مع الشكاوى والمشاكل التي قد تنشأ خلال مدة التعاقد.
إدارة الأملاك الجيدة تحقق أدنى نسبة شواغر، فمن المهم الإلمام بأساليب تضمن تأجير العقارات سريعًا وبأفضل الأسعار.
إدارة التدفقات النقدية جزء من عمل مدير الأملاك بمستويات متفاوتة، ويشمل ذلك إدارة الإيرادات والمصروفات، وإعداد التقارير المالية للمالك.
متابعة المستجدات في السوق مثل ارتفاع أسعار الإيجار، أو تغيرات في الطلب على أنواع معينة من العقارات، وإبقاء المالك على اطلاع.
وذلك فيما يتعلق بالخدمات والمواد المطلوبة لصيانة العقار.
المستأجر السعيد هو النتيجة المثالية لإدارة الأملاك، فضمان رضا المستأجرين وتلبية احتياجاتهم يجعلهم لا يفكرون في البحث عن مكان آخر.
مثل استخدام برامج إدارة الأملاك والتأجير عبر النماذج التقنية، لتسهيل العمل وزيادة الكفاءة ومواكبة التحول الرقمي في المملكة.
في هذا السياق ذكر الخبير والمقيم العقاري المهندس أحمد الفقيه في منتدى مستقبل العقار قوة النمو التقني العقاري مقارنة بالتقنية المالية حيث يحتاج الأخير إلى 4 سنوات للوصول إلى عوائد بحجم 12.7 مليار الأمر الذي استغرق سنتان فقط بالنسبة للتقنية العقارية.
مدير الأملاك هو المسؤول عن إدارة وتنظيم الأملاك العقارية وصيانتها سواء بصفته الشخصية أو الاعتبارية كأن يكون شركة، وفيما يلي بعض مهامه:
تحديد سعر إيجار العقار
الإشراف على عمليات التسويق
معرفة هوية المستأجرين
تحصيل الإيجارات
فسخ عقود المستأجرين المخالفين
إدارة الشؤون المالية
صيانة العقار
وضع خطة لإدارة الأملاك
إعداد التقارير للمالك
وذلك للتفاعل مع المستأجرين وأصحاب الملكية وفريق العمل.
وتشمل خبرة في مجال إدارة العقارات وفهم عمليات التأجير والصيانة والتسويق.
من المهم أن يكون للمدير مهارات قيادية قوية لإدارة فريق العمل وتحفيزه وتطويره.
بحيث تتيح له التعامل مع التحديات المتغيرة في سوق العقارات والتكيف بسرعة لتلبية احتياجات العملاء.
الفهم الجيد لإدارة المخاطر والتأمين في مجال العقارات.
ويعني ذلك الالتزام بأعلى معايير النزاهة والأخلاق في إدارة العقارات والتعامل مع العملاء.
وذلك من خلال حضور دورات تدريبية وورش عمل وقراءة المواد ذات الصلة.
فريق العمل المتمكن وذو خبرة المتخصصة في مجال إدارة الأملاك، يؤهل الشركة للتعامل مع جميع جوانب إدارة العقارات.
إن توفير خدمة على مدار الساعة يرفع مستوى التواصل مع المستأجرين ويضمن راحتهم، ويسرع من عملية الاستجابة لحالات الطوارئ والصيانة.
القدرة على تحليل البيانات والمؤشرات الاقتصادية لتحسين أداء الأصول.
القدرة على وضع استراتيجيات وخطط طويلة الأمد لإدارة العقارات وتحقيق أهدافها.
لأن الإدارة المالية الفاعلة للأملاك، تضمن إدارة الإيرادات والمصروفات وتحقق العائد المالي المرجو.
حتى تتمتع الشركة بسمعة جيدة، من المهم أن تشارك التقارير المالية بوضوح للملاك لتوثيق الثقة وإرساء مبدأ الشفافية.
من المهم أن تواكب الشركة التقنيات المتطورة، مثل: استخدام برامج إدارة عقود التأجير وبرامج المحاسبة حتى تسهل عملياتها، وتحقق التوسع.
يجب أن تسعى الشركة للابتكار والتطور المستمر من خلال متابعة أحدث التقنيات والأساليب في هذا المجال.
إذ يعد المؤشر الحاسم لنجاح شركات إدارة الأملاك، فالخدمات عالية الجودة وذات الاستجابة سريعة لاحتياجات العملاء، تعزز سمعتها وتجذب المزيد من العملاء.
يساهم وجود الكفاءات في أي منظومة رفع مستوى جودة الخدمات ويزيد من الكفاءة التشغيلية داخل الإدارة بالتالي يتقلص عدد المشاكل أو الأعطال التي قد تحدث.
تختلف آليات إدارة الأملاك بحسب نوع العقار المدار إلى اثنين أو ثلاثة أنواع فهناك إدارة الأملاك السكنية، وهناك إدارة الأملاك التجارية، وأخيرًا إدارة الأملاك التابعة للدولة، وفي هذا السياق نسلط الضوء على أولى النوعين، ونتناول أبرز التحديات المتعلقة بهما والمزايا التي تتحصل منهما.
الدخل الثابت: فمردود إدارة الأملاك السكنية يُعَدُّ دخلًا ثابتًا، وذلك من الإيجارات المستأجرة للعقارات.
توفر الوقت والجهد للمالك: حيث يتولى المدير المهام المتعلقة بالصيانة وإدارة المستأجرين.
تحسن قيمة العقار: فالإدارة الجيدة له والصيانة الدورية تسهم في رفع قيمته.
خبرة في سوق العقارات: تعطيك إدارة الأملاك خبرة في سوق العقارات وفهم التغيرات التي تحدث فيها، مما يساعد على اتخاذ أفضل القرارات الاستثمارية.
التعامل مع المستأجرين: قد تواجه الكثير من التحديات عند التعامل مع المستأجرين، مثل تأخر دفع الإيجار أو تلف العقار أو خروج المستأجر دون إشعار مسبق.
صيانة العقار: من الممكن أن تواجه صعوبة في إدارة وصيانة العقار، وذلك فيما يتعلق بتصليح الأضرار والتشغيل الروتيني للمرافق.
التغيرات في قوانين وسياسات الإيجار: يؤثر التغير على عملية إدارة الأملاك، مثل زيادة رسوم التأجير أو فرض قيود جديدة.
المتطلبات المالية: وذلك نظرًا لاحتياج إدارة الأملاك إلى استثمار مالي لتغطية تكاليف صيانة وتشغيل العقار.
تحقيق عائد استثمار أفضل: من خلال إدارة الأملاك التجارية بفاعلية لتحقيق استثمار عالي للأصول التجارية.
زيادة قيمة الأصول: وذلك من خلال صيانة وإصلاح الأملاك بانتظام.
تحسين علاقات المستأجرين: من خلال إدارة احترافية لعلاقات المستأجرين، تساعد على بناء علاقات جيدة مع المستأجرين وتعزيز رضاهم.
التوافق مع القوانين والتشريعات: باتباع قوانين ولوائح المعمول بها في المملكة، وذلك لتفادي المخاطر القانونية والتشريعية وضمان التوافق الكامل.
تحسين كفاءة العمل: من خلال تنظيم وتنسيق إدارة الأملاك التجارية وذلك لزيادة كفاءة عملها وتحسين أدائها بشكل عام.
تنوع الأصول: عندما تضم إدارة الأملاك التجارية مجموعة متنوعة من الأصول مثل المباني، والمرافق، والمعدات؛ تصعب إدارتها بفعالية لتلبية احتياجاتها.
الصيانة والإصلاح: كل العقارات بحاجة إلى صيانة وإصلاح دوري للحفاظ على حالتها المثلى، بالتالي ستتطلب تكلفة مالية إضافية من ميزانية الشركة.
إدارة المستأجرين: يواجه المديرون تحديات في إدارة علاقاتهم مع المستأجرين، مثل: عملية تحصيل الإيجارات وكيفية التعامل مع شكاوى المستأجرين.
تجدد القوانين واللوائح: يواجه مديرو الأصول التجارية تحديات في التعامل مع القوانين واللوائح المحلية والوطنية، مثل تراخيص البناء والسلامة، والتشريعات الضريبية المتغيرة بين الحين والآخر.
إن العمل في إدارة الأملاك قد يكون الفرصة المنتظرة لكثير من الشباب والفتيات، سواء بالعمل الفردي أو مع الشركات الصغيرة أو حتى الكبيرة، ولكل مسار أسلوب مختلف وتحديات متنوعة، وكل المسارات تبدأ بالحصول على الترخيص، والنجاح يتطلب معرفة واسعة ومهارات متنوعة، فابدأ بتطوير مهاراتك الشخصية وبناء شبكة علاقات قوية تمدك بالنجاح وتجعل المزيد من الأملاك العقارية تحت إدارتك.
[١] https://www.aleqt.com/2023/01/24/article_2477596.html
[٢] https://www.arabnews.com/node/2240651/business-economy
[٣] https://rega.gov.sa/